1. Dans quel cas, la plus-value est-elle perçue ?

Votre commune révise par exemple son plan d’aménagement local (PAL). Lors de cette révision de nouvelles possibilités ou des possibilités complémentaires de construction ont été octroyées sur votre parcelle. Il peut notamment s’agir :D’un passage de la zone agricole à une zone constructible ;D’un passage d’une zone de faible valeur (zone de verdure) à une zone de plus grande valeur (zone d’habitation) ;D’une possibilité importante de construction complémentaire.En conséquence, votre parcelle a plus de valeur. La Confédération oblige les cantons à prélever une partie de cette plus-value (art. 5, LAT).

2. Comment les parcelles concernées par la plus-value sont-elles déterminées ?

Il convient de consulter auprès de votre commune, lors de la mise à l’enquête publique du plan, le rapport « 47 OAT », lequel contient toutes les informations pertinentes à ce sujet. Les changements proposés et l’identification des parcelles pouvant potentiellement être concernées par la plus-value ont été examinés par le Service de l’aménagement du territoire (SAT).

3. Pourquoi une mention « Contribution de plus-value en cours, art. 37b LCAT » a-t-elle été inscrite au registre foncier sur votre parcelle ?

Une mention a été inscrite sur votre parcelle afin de vous prévenir qu’elle est potentiellement concernée par la plus-value pour que vous puissiez être informés en toute connaissance de cause lors de la mise à l’enquête publique du plan, mais également pour que vous puissiez en tenir compte en cas de vente ou de succession.

4. Comment le montant est-il déterminé ?

Le montant de la plus-value n’est pas connu au moment de l’inscription de la mention. Une expertise sera effectuée ultérieurement par l’État. Les propriétaires concernés seront informés par un courrier quand le processus débutera. Il sera alors vérifié s’il y a effectivement plus-value et quel est le montant à prélever. Les propriétaires concernés auront la possibilité de s’exprimer sur ce montant avant qu’une décision ne soit prise. Une fois la décision prise, les propriétaires concernés auront la possibilité de la contester devant une autorité judiciaire, en l’occurrence le Tribunal cantonal.

5. Quand cela aura-t-il lieu ?

L’événement qui déclenche le processus est l’entrée en vigueur du plan (sanction du plan par le Conseil d’État). Avant cela, la commune et les autorités de recours devront traiter les oppositions / recours contre le plan. Il y a de nombreuses raisons pour lesquelles les gens peuvent s’opposer au plan (bâtiments trop grands, trop de bruit, pas assez de possibilités de construire…). Il faudra du temps pour traiter ces oppositions et les écarter définitivement. En principe, plusieurs années. Il peut donc s’écouler un temps certain entre l’inscription de la mention et l’entrée en vigueur du plan.

6. Est-ce que je peux m’y opposer ?

Vous pouvez en effet le faire en formulant une opposition pendant la mise à l’enquête publique du plan.

7. Est-ce que je devrai payer tout de suite ?

Non, il faut dans un premier temps attendre l’entrée en vigueur du plan. Ensuite et une fois la contribution de plus-value déterminée par expertise, cela dépend. La loi permet de différer la perception de cette contribution pour une durée maximale de 10 ans à certaines conditions. Mais si la parcelle est vendue ou construite entretemps, il faut alors la payer lors de la vente ou de la construction.

8. En cas de divorce ou de succession, faut-il payer de suite ?

Il faudra en tenir compte dans la liquidation du régime matrimonial ou le partage successoral, mais le paiement de la contribution de plus-value devrait pouvoir être différé dans un tel cas de figure (pas de garantie à cet égard, analyse au cas par cas).

9. En cas de PPE, qui paie la plus-value ?

C’est l’ensemble des copropriétaires qui détiennent le bien-fonds de base (commun) qui sont les débiteurs de la contribution de plus-value. Il conviendra d’en tenir compte lors de la vente des parts de PPE.

10. À combien s’élève le montant ?

Le montant perçu par l’État correspond au 30 % de la plus-value. Celle-ci est calculée en tenant compte de la différence de valeur de la parcelle avant et après la mesure d’aménagement. En cas de droits à bâtir complémentaires, il n’y a prélèvement de la plus-value que sur les droits à bâtir excédant 50%.

Plus-values et expropriations matérielles

Qu’est-ce que la plus-value

Lorsqu’une commune classe un terrain en zone à bâtir, qu’elle en modifie son affectation ou qu’elle en augmente significativement les droits à bâtir, la valeur de celui-ci s’accroît sensiblement. L'augmentation de valeur d'un bien-fonds consécutive à ces mesures d’aménagement est donc réputée avantage majeur constituant une plus-value. Il s'agit de la différence entre la valeur d'un bien-fonds avec et sans la mesure d'aménagement (art. 34 LCAT).

En cas de plus-value, une contribution correspondant à 30% de celle-ci est due à l'État par le propriétaire du bien-fonds à partir du moment où la mesure entre en vigueur. La perception de cette contribution peut être différée ou échelonnée à certaines conditions. Les montants perçus par le canton à ce titre sont versés dans le fonds d'aménagement du territoire (art. 35 à 37 LCAT).

Qu’est-ce que l’expropriation matérielle

À l'inverse, une restriction au droit de propriété consécutive à une mesure d'aménagement du territoire est réputée inconvénient majeur lorsqu'elle équivaut à une expropriation matérielle. En cas d'expropriation matérielle, une indemnité peut être accordée (art. 38, 39, 84 et 85 LCAT).

Le propriétaire qui s'estime lésé doit adresser une demande d'indemnité à l'autorité responsable de la mesure d'aménagement par l'intermédiaire de la commission d'estimation en matière d'expropriation pour cause d'utilité publique (art. 36 et suivants LEXUP) dont le secrétariat est assuré par le greffe du Tribunal régional des Montagnes et du Val-de-Ruz.

Foire aux questions

La FAQ ci-dessous répond aux questions les plus fréquentes au sujet de la plus-value.

Votre commune révise par exemple son plan d’aménagement local (PAL). Lors de cette révision de nouvelles possibilités ou des possibilités complémentaires de construction ont été octroyées sur votre parcelle. Il peut notamment s’agir :
D’un passage de la zone agricole à une zone constructible ;
D’un passage d’une zone de faible valeur (zone de verdure) à une zone de plus grande valeur (zone d’habitation) ;
D’une possibilité importante de construction complémentaire.
En conséquence, votre parcelle a plus de valeur. La Confédération oblige les cantons à prélever une partie de cette plus-value (art. 5, LAT).
Il convient de consulter auprès de votre commune, lors de la mise à l’enquête publique du plan, le rapport « 47 OAT », lequel contient toutes les informations pertinentes à ce sujet. Les changements proposés et l’identification des parcelles pouvant potentiellement être concernées par la plus-value ont été examinés par le Service de l’aménagement du territoire (SAT).
Le montant de la plus-value n’est pas connu au moment de l’inscription de la mention. Une expertise sera effectuée ultérieurement par l’État. Les propriétaires concernés seront informés par un courrier quand le processus débutera. Il sera alors vérifié s’il y a effectivement plus-value et quel est le montant à prélever. Les propriétaires concernés auront la possibilité de s’exprimer sur ce montant avant qu’une décision ne soit prise. Une fois la décision prise, les propriétaires concernés auront la possibilité de la contester devant une autorité judiciaire, en l’occurrence le Tribunal cantonal.
L’événement qui déclenche le processus est l’entrée en vigueur du plan (sanction du plan par le Conseil d’État). Avant cela, la commune et les autorités de recours devront traiter les oppositions / recours contre le plan. Il y a de nombreuses raisons pour lesquelles les gens peuvent s’opposer au plan (bâtiments trop grands, trop de bruit, pas assez de possibilités de construire…). Il faudra du temps pour traiter ces oppositions et les écarter définitivement. En principe, plusieurs années. Il peut donc s’écouler un temps certain entre l’inscription de la mention et l’entrée en vigueur du plan.
Non, il faut dans un premier temps attendre l’entrée en vigueur du plan. Ensuite et une fois la contribution de plus-value déterminée par expertise, cela dépend. La loi permet de différer la perception de cette contribution pour une durée maximale de 10 ans à certaines conditions. Mais si la parcelle est vendue ou construite entretemps, il faut alors la payer lors de la vente ou de la construction.

Notice explicative sur la mention de plus-value au Registre foncier