Explications (de l’acquisition à la taxation)
Au niveau juridique, une acquéresse ou un acquéreur est une acheteuse ou un acheteur et une aliénatrice ou un aliénateur est une venderesse ou un vendeur.
L’impôt sur les gains immobiliers est dû par la venderesse ou le vendeur.
Seul le gain réalisé lors de la vente de biens immobiliers faisant partie de la fortune privée d’une personne physique ou appartenant à certaines personnes morales exonérées à l’impôt direct (art. 81 alinéa 1 lettres d à h et j LCdir) est soumis à l’impôt sur les gains immobiliers.
Le gain généré lors de la vente d’un bien immobilier commercial (faisant partie de la fortune commerciale du contribuable) ou qualifié de commercial lors de la vente du bien immobilier est soumis à l’impôt direct.
L’autorité fiscale est informée d’un transfert immobilier par le biais du dépôt de l’acte notarié par le notaire ou l’envoi d’une relation de mutation par le registre foncier.
À réception de l’acte notarié ou de la relation de mutation, l’autorité fiscale constitue le dossier de vente du bien immobilier et envoie une déclaration d’impôt sur les gains immobiliers au propriétaire ou à son mandataire.
Sur la base de la déclaration dûment remplie et des pièces justificatives jointes, la taxation de l’impôt sur les gains immobiliers est établie.
L’autorité fiscale envoie une notification de taxation à chaque vendeur. Si un couple marié vend un bien immobilier en commun, deux décisions de taxation sont envoyées. Par contre, lors d’une vente par une hoirie, une seule notification est envoyée à l’un des membres.
En cas de désaccord, à réception de la décision de taxation, la venderesse ou le vendeur peut adresser à l’autorité fiscale une réclamation écrite (envoyée par courrier postal) dans un délai de 30 jours.
Traitement et suivi
Calcul de l'impôt
Le calcul de l’impôt sur les gains immobiliers s’effectue en trois étapes, soit :
Première étape : Détermination du gain imposable
Le gain réalisé lors de l’aliénation est constitué par la différence entre le prix d’aliénation augmenté d’éventuelles indemnités reçues et le prix d’acquisition, augmenté des impenses.
De manière détaillée, le gain imposable se détermine comme suit :
Prix de vente = prix d’aliénation
+ Indemnités reçues
Les indemnités reçues pour la constitution de servitudes, de charges foncières ou de restrictions de droit public grevant l'immeuble, d'une part, ainsi que des indemnités reçues pour la renonciation à de telles servitudes, charges ou restrictions de droit public créées en faveur du bien immobilier, d'autre part, dans la mesure où elles n'ont pas été soumises à l'impôt sur les gains immobiliers.
= Sous-total (prix de vente + indemnités reçues)
./. Prix d’acquisition
Le prix d’acquisition et les impenses constituent le prix de revient du bien immobilier.
Si le prix d’acquisition ne peut être établi avec certitude, il est censé correspondre à la valeur cadastrale du bien immobilier à la date d’acquisition.
Lorsque l'acquisition du bien immobilier est intervenue plus de vingt‑cinq ans avant son aliénation, le contribuable peut invoquer comme prix d'acquisition l'estimation cadastrale du bien immobilier vingt-cinq ans avant l'aliénation.
./. Impenses
Les impenses sont les frais liés à l’acquisition ou l’aliénation du bien immobilier, ainsi que les dépenses ayant eu pour effet d’en augmenter la valeur, dans la mesure où elles n’ont pas été déduites à l’impôt direct cantonal. Elles peuvent être détaillées comme suit :
- frais d’acquisition, soit notamment les lods, frais de notaire et émoluments;
- commissions et courtages payés:
- dépenses faites pour constructions nouvelles, améliorations ou plus-value. La notice 4 soit le catalogue pour la déduction et la répartition des frais relatifs aux immeubles permet de distinguer les travaux d’entretien ou d’économies d’énergie déductibles à l’impôt direct de ceux qui apportent une plus-value déductible à l’impôt sur les gains immobiliers;
- contribution de plus-value versée en vertu de la loi cantonale sur l’aménagement du territoire;
- frais de constitution ou de rachat de servitudes et de charges foncières;
- frais d’aliénation, soit les frais d’actes, les émoluments, les frais d’annonce, de géomètre, d’expertise, les frais relatifs à la dénonciation d’un prêt hypothécaire à taux fixe (pénalités bancaires). La déduction de ces dépenses n’est possible que si la rupture du contrat hypothécaire est étroitement liée à la vente immobilière.
= Gain immobilier imposable
Deuxième étape : Détermination de l'impôt de base
L’impôt de base est le gain immobilier imposable multiplié par un taux déterminé selon un barème progressif par catégories.
Troisième étape : Augmentation ou réduction de l'impôt de base selon la durée de propriété
L’impôt de base augmenté ou réduit selon la durée de propriété du bien immobilier détermine l’impôt sur les gains immobiliers dû.
Taux de l'impôt de base - Calcul de la durée de propriété
Différé d'imposition du gain immobilier
Principe
Le gain immobilier réalisé en cas de vente ou de cession immobilière peut être différé dans certains cas de figures et sous certaines conditions en vertu de l'article 58 LCdir.
Le différé d'imposition ne signifie pas que le gain est exonéré d'impôt, mais que l'imposition est simplement reportée jusqu'à la prochaine opération imposable aux gains immobiliers. Il y a donc une charge fiscale latente en lien avec l'immeuble qui a pu bénéficier d'un différé d'imposition.
Le différé d'imposition n'interrompt pas le calcul de la durée de propriété (même en cas de changement de propriétaire du bien immobilier). Autrement dit, cela signifie que cette durée sera déterminée à partir du dernier transfert immobilier imposable.
Si vous souhaitez plus d'informations en lien avec l'imposition d'un gain qui a été différé lors de l'opération immobilière précédente, nous vous prions de prendre contact avec l'autorité fiscale.
Cas où l’imposition est différée (article 58 LCdir)
Calcul de l'impôt
Aide en ligne à l'évaluation du montant de l'impôt sur les gains immobiliers
Ce calcul de l'impôt n'a qu'une valeur indicative. Le montant d'impôt définitivement dû est fixé par le service des contributions lors de la notification de la taxation.
Cas pratiques
Paiement de l'impôt
Arrangement de paiement
En cas de difficulté financière, vous pouvez demander le paiement échelonné d'une facture par le formulaire ci-dessous :
Veuillez prendre note que votre demande sera transmise à l'autorité fiscale pour examen. Si elle est acceptée, elle donnera lieu à un "plan de paiement" qui vous sera adressé par courrier postal.
Intérêt moratoire
L’intérêt moratoire est appliqué lorsque le bordereau est partiellement ou totalement impayé à son échéance. Le taux est diminué en cas d’arrangement de paiement.
Documents et liens utiles
Déclaration pour l'impôt sur les gains immobiliers (PDF 337 k)
Annexe à la déclaration - Détermination des dépenses faites pour constructions nouvelles, améliorations ou plus-values (PDF 77 k)
Déclaration pour l'imposition différée en cas de divorce ou de changement de régime matrimonial (PDF 713 k)
Contacts, horaires et actualités
Retrouvez les contacts, horaires et actualités sur la page du service des contributions