Le gain immobilier réalisé en cas de vente ou de cession immobilière peut être différé dans certains cas de figures et sous certaines conditions en vertu de l'article 58 LCdir.
Le différé d'imposition ne signifie pas que le gain est exonéré d'impôt, mais que l'imposition est simplement reportée jusqu'à la prochaine opération imposable aux gains immobiliers. Il y a donc une charge fiscale latente en lien avec l'immeuble qui a pu bénéficier d'un différé d'imposition.
Le différé d'imposition n'interrompt pas le calcul de la durée de propriété (même en cas de changement de propriétaire de l'immeuble). Autrement dit, cela signifie que cette durée sera déterminée à partir du dernier transfert immobilier imposable.
Si vous souhaitez plus d'informations en lien avec l'imposition d'un gain qui a été différé lors de l'opération immobilière précédente, nous vous prions de prendre contact avec l'autorité fiscale.
Cas où l'imposition est différée (article 58 LCDir):
Succession et dévolution d'hérédité, partage successoral, par attribution en nature ou contre le versement d'une soulte, legs, donation, avance d'hoirie
Transfert de propriété en lien avec une succession (dévolution d'hérédité, partage successoral, que le bien soit attribué en nature ou contre le versement d'une soulte, legs)
Au moment du décès de la ou du propriétaire, l'immeuble est transféré à l'hoirie. C'est la dévolution d'hérédité par laquelle les membres de l'hoirie acquièrent la propriété foncière en main commune. Cette transaction est différée.
En cas de partage ultérieur de la succession et attribution de l'immeuble entre hoirs, l'imposition est également différée, même en cas de versement d'une soulte. L'autorité fiscale est en droit de poser des questions pour contrôler que l'attribution est bien effectuée dans le cadre d'un partage et non pas d'une vente entre hoirs qui n'intervient plus dans le cadre de la dissolution d'un rapport de propriété commune trouvant son origine dans la dévolution d'hérédité.
Transfert de propriété en lien avec une donation ou une avance d'hoirie
Un immeuble peut être transféré sans contre-prestation (donation pure). Dans ce cas, nous sommes face à une donation de l'immeuble qui n'entraîne pas d'imposition du gain immobilier.
En pratique, la plupart des donations immobilières donnent toutefois lieu à certaines contre-prestations (ex.: reprise de dette, attribution d'un droit d'usufruit ou d'un droit d'habitation) de la part de la ou du donataire (donation mixte). Dans ce cas, il convient de déterminer si nous sommes toujours dans le cadre d'une donation au sens fiscal de l'article 58 LCdir ou face à une vente immobilière ne pouvant pas bénéficier du différé d'imposition. Il y a donation au sens de l'article 58 LCdir lorsque les contre-prestations de l'acquéreuse ou de l'acquéreur sont manifestement inférieures à la valeur vénale supposée de l'immeuble (le fardeau de la preuve appartient aux contribuables). Le cas échéant, l'impôt sur les gains immobiliers est différé malgré la contre-prestation effectuée. Si les contre-prestations ne sont pas manifestement inférieures à la valeur vénale supposée de l'immeuble, les contre-prestations de la ou du cessionnaire sont considérées comme un prix de vente et la transaction est soumise à l'impôt sur les gains immobiliers.
Transfert de propriété entre conjoints·es en rapport avec le régime matrimonial, la séparation et le divorce
En matière d'imposition du gain immobilier, les transactions entre conjoints·es sont considérées comme des transactions entre tiers.
Toutefois l'imposition est différée lorsqu'un transfert entre conjoints·es est effectué en rapport avec le régime matrimonial ou sa liquidation. Elle est également différée lorsque le transfert est effectué dans le cadre d'un dédommagement de contributions extraordinaires à l'entretien de la famille (article 165 CC).
En cas de divorce, l'imposition différée est admise pour autant que les deux ex-conjoints·es y consentent. Pour ce faire, ils doivent signer une attestation, à moins que cela ne soit expressément prévu dans la convention de divorce. Dans tous les cas, les parties doivent remettre à l'administration fiscale la déclaration pour l'impôt sur les gains immobiliers dûment remplie, accompagnée des pièces justificatives et de la convention de divorce.
Remembrement / échange de terrains
Il y a remembrement (échange), pouvant bénéficier d'un différé d'imposition, lorsque l'opération est effectuée en vue d'un remaniement parcellaire, de l'établissement d'un plan de quartier, de rectification de limites ou d'arrondissement d'une aire agricole, dans le cadre d'une procédure d'expropriation ou en raison d'une expropriation imminente.
Réinvestissement ou remploi
Aliénation totale ou partielle d'un immeuble agricole ou sylvicole
L'imposition est différée à condition que le produit de l'aliénation soit utilisé dans un délai raisonnable pour l'acquisition d'un immeuble de remplacement de nature agricole ou sylvicole en Suisse ou pour l'amélioration d'immeubles agricoles ou sylvicoles sis en Suisse appartenant à la personne contribuable, et exploités par elle-même.
Aliénation de l'habitation (maison ou appartement) ayant servi uniquement à l'aliénateur
L'imposition est différée dans la mesure où le produit de la vente est utilisé pour l'acquisition ou la construction d'une habitation servant au même usage en Suisse dans un délai raisonnable. Pour plus de détails à ce sujet, nous vous renvoyons sur la page Réinvestissement ou remploi.
