Différé d'imposition du gain immobilier


Le gain immobilier réalisé en cas de vente ou de cession immobilière peut être différé dans certains cas de figures et sous certaines conditions en vertu de l'article 58 LCdir.

Le différé d'imposition ne signifie pas que le gain est exonéré d'impôt, mais que l'imposition est simplement reportée jusqu'à la prochaine opération imposable aux gains immobiliers. Il y a donc une charge fiscale latente en lien avec l'immeuble qui a pu bénéficier d'un différé d'imposition.

Le différé d'imposition n'interrompt pas le calcul de la durée de propriété (même en cas de changement de propriétaire de l'immeuble). Autrement dit, cela signifie que cette durée sera déterminée à partir du dernier transfert immobilier imposable.

Si vous souhaitez plus d'information en lien avec l'imposition d'un gain qui a été différé lors de l'opération immobilière précédente, nous vous prions de prendre contact avec l'autorité fiscale. .

 

Cas où l'imposition est différée (article 58 LCDir): 

  • Succession et dévolution d'hérédité, partage successoral, par attribution en nature ou contre le versement d'une soulte, legs, donation, avance d'hoirie.
  • Transfert de propriété entre époux en rapport avec le régime matrimonial, la séparation et le divorce
  • Remembrement/Échange de terrains
  • Réinvestissement ou remploi


Succession et dévolution d'hérédité, partage successoral, par attribution en nature ou contre le versement d'une soulte, legs, donation, avance d'hoirie

Transfert de propriété en lien avec une succession (dévolution d'hérédité, partage successoral, que le bien soit attribué en nature ou contre le versement d'une soulte, legs)

Au moment du décès du propriétaire, l'immeuble est transféré aux héritiers. C'est la dévolution d'hérédité par laquelle les membres de l'hoirie acquièrent la propriété foncière en main commune. Cette transaction est différée.

En cas de partage ultérieur de la succession et attribution de l'immeuble à un des héritiers, l'imposition est également différée, même en cas de versement d'une soulte. L'autorité fiscale est en droit de poser des questions pour contrôler que l'attribution est bien effectuée dans le cadre d'un partage et non pas d'une vente entre les héritiers qui n'intervient plus dans le cadre de la dissolution d'un rapport de propriété commune trouvant son origine dans la dévolution d'hérédité

Transfert de propriété en lien avec une donation ou une avance d'hoirie

Un immeuble peut être transféré sans contre-prestation (donation pure). Dans ce cas, nous sommes face à une donation de l'immeuble qui n'entraîne pas d'imposition sur le gain immobilier.

En pratique, la plupart des donations immobilières donnent toutefois lieu à certaines contre-prestations (ex.: reprise de dette, attribution d'un droit d'usufruit ou d'un droit d'habitation au donateur) de la part du donataire (donation mixte). Dans ce cas, il convient de déterminer si nous sommes toujours dans le cadre d'une donation au sens fiscal de l'article 58 LCdir ou face à une vente immobilière ne pouvant pas bénéficier du différé d'imposition. Il y a donation au sens de l'article 58lorsque les contre-prestations de l'acquéreur sont manifestement inférieur à la valeur vénale supposée de l'immeuble (le fardeau de la preuve appartient au contribuable). Le cas échéant, l'impôt sur les gains immobiliers est différé malgré la contre-prestation effectuée en faveur du donateur. Si les contre-prestations ne sont pas manifestement inférieur à la valeur vénale supposée de l'immeuble, les contre-prestations du cessionnaire en faveur du cédant sont considérées comme un prix de vente et la transaction est soumise à l'impôt sur les gains immobiliers


Transfert de propriété entre époux en rapport avec le régime matrimonial, la séparation et le divorce

En matière d'imposition du gain immobilier, les transactions entre époux sont considérées comme des transactions entre tiers.

Toutefois l'imposition est différée lorsqu'un transfert entre époux est effectué en rapport avec le régime matrimonial ou sa liquidation. Elle est également différée lorsque le transfert est effectué dans le cadre d'un dédommagement de contributions extraordinaires d'un époux à l'entretien de la famille (article 165 CC).

En cas de divorce, l'imposition différée est admise pour autant que les deux ex-époux y consentent. Pour ce faire, ils doivent signer une attestation, à moins que cela ne soit expressément prévu dans la convention de divorce. Dans tous les cas, les parties doivent remettre à l'administration fiscale la déclaration pour l'impôt sur les gains immobiliers dûment remplie, accompagnée des pièces justificatives et la convention de divorce.


Remembrement (échange de terrains)

Il y a remembrement (échange), pouvant bénéficier d'un différée d'imposition, lorsque l'opération est effectuée en vue d'un remaniement parcellaire, de l'établissement d'un plan de quartier, de rectification de limites ou d'arrondissement d'une aire agricole, dans le cadre d'une procédure d'expropriation ou en raison d'une expropriation imminente.


Réinvestissement ou remploi

Aliénation totale ou partielle d'un immeuble agricole ou sylvicole

L'imposition est différée à condition que le produit de l'aliénation soit utilisé dans un délai raisonnable pour l'acquisition d'un immeuble de remplacement de nature agricole ou sylvicole en Suisse ou pour l'amélioration d'immeubles agricoles ou sylvicoles sis en Suisse appartenant au contribuable, et exploités par lui-même.

Aliénation de l'habitation (maison ou appartement) ayant servi uniquement à l'aliénateur

L'imposition est différée dans la mesure où le produit de la vente est utilisé pour l'acquisition ou la construction d'une habitation servant au même usage en Suisse dans un délai raisonnable. Pour plus de détails à ce sujet, nous vous renvoyons sur la page Réinvestissement ou remploi.

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