Réinvestissement ou remploi

 


​L’imposition du gain immobilier est différée en cas d’aliénation totale ou partielle d’un immeuble de la fortune privée, si les conditions suivantes sont remplies :

 

  1. le propriétaire de l’immeuble aliéné et le propriétaire de l’immeuble de remplacement sont une seule et même personne ;
  2. tant le bien remplacé que le bien de remplacement doivent chacun avoir servi et serviront au propre usage de la personne contribuable ;
  3. le produit est utilisé pour l’acquisition ou à la construction d’un immeuble de remplacement (réinvestissement) ;
  4. le remploi doit intervenir dans un délai raisonnable, c’est-à-dire dans les deux ans suivant l’aliénation ;
  5. le remploi n’est possible que sur le territoire suisse.

 Le différé d'imposition ne correspond pas à une exonération fiscale, mais à un simple report d’impôt. En d’autres termes, en cas de revente ultérieure, tant la plus-value dégagée par l’immeuble de remplacement entre son achat et son aliénation, que celle dégagée par l’immeuble remplacé seront imposées. A moins qu’il y ait à nouveau motif de report de l’impôt.

Même si la personne contribuable estime remplir les conditions autorisant un report de l’impôt, elle doit déposer une déclaration d’impôt pour gain immobilier dûment remplie. Elle y joindra les moyens de preuve attestant du fait que les conditions ci-après du report de l’impôt sont remplies.

 

1. Propriété de l'immeuble vendu et de l'immeuble de remplacement

Pour bénéficier du réinvestissement, le vendeur de l'immeuble doit être l'acquéreur du nouveau bien immobilier.

 

Exemple​ ​Solution
L'époux aliène le logement dont il est le propriétaire unique et qu’il habite avec son épouse ;
 
Le couple rachète un bien de remplacement à raison de la moitié chacun​
Le réinvestissement de l’époux se limite à la moitié de la somme utilisée pour le remploi en fonction des quotes-parts de propriété inscrites au registre foncier pour le nouvel immeuble​

 

2. Propre usage

Le privilège du remploi n’est accordé que pour les logements servant durablement et exclusivement au propre usage de leur propriétaire.

Le propre usage durable et exclusif implique que le ou la propriétaire ait habité depuis au moins un an le logement qui doit être aliéné, et habite le bien de remplacement.

Lorsque la personne contribuable n’habite qu’une partie de l’immeuble aliéné ou de l’immeuble de remplacement, le report de l’impôt ne concerne que cette partie.

En principe, la condition de propre usage n’est pas remplie si :

  • Le logement est habité par des tiers ;
  • Il reste longuement inoccupé ou est mis en location ;
  • Le ou la propriétaire change de domicile avant la vente.
En outre, le remploi pour les logements secondaires ou les logements de vacances n'est pas admis.

  

​Exemple ​Solution
La personne aliène une maison de deux appartements de 5 pièces.

Elle n’a habité durablement que l’un des deux appartements, louant le second.

Elle affecte le produit à l’achat d’une maison individuelle de remplacement

Le remploi n’est accordé que pour le produit de l’appartement de 5 pièces de l’immeuble aliéné affecté à l’usage du propriétaire.
 
L’usage par les tiers est en l’occurrence de 50%. Par conséquent, la moitié du gain est immédiatement imposée​
  

3. Acquisition ou construction d'un immeuble de remplacement

Le différé d’imposition est accordé dans la mesure où le gain immobilier n’est pas à la libre disposition de l’aliénateur, parce qu’il a été affecté à l’acquisition d’un objet de remplacement. La partie du produit de l’aliénation qui est à la libre disposition de l’aliénateur est en revanche imposée lors de la réalisation du gain et à un moment où les liquidités nécessaires au paiement de l’impôt sont à disposition du débiteur de cette contribution.
Par conséquent, le bénéfice de la vente doit être investi totalement pour bénéficier d’un différé complet. Dans l’hypothèse où le bénéfice n’est pas réinvesti (valeur d’achat d’un immeuble inférieure au prix de revient de l’immeuble vendu), le différé n’est pas accordé. Dans les cas intermédiaires, le différé correspond à la différence entre le prix de la nouvelle acquisition et le prix de revient de l’immeuble vendu.
 
 
Exemple différé total​
Produit de l’aliénation​ CHF 450'000.-​
Dépenses d’investissement ​
CHF 370'000.-​

Montant réinvesti​

CHF 500'000.-​

Différé d’imposition : 

Montant réinvesti​

 

CHF 450'000.-​

- Dépenses d’investissement ​
CHF -370’000.-​
Gain dont l’imposition est différée​
CHF 80'000.-
  
  
Exemple différé refusé
Produit de l’aliénation​ CHF 450'000.-​
Dépenses d’investissement ​
CHF 370'000.-​
Montant réinvesti​
CHF 300'000.-​

Différé d’imposition : 

Montant réinvesti​
 
CHF 300'000.-​
- Dépenses d’investissement ​
CHF -370’000.-​
Gain dont l’imposition est différée​
CHF 0.-
  

Gain immobilier imposable : 

Produit de l'aliénation
 
CHF 450'000.-​
- Dépenses d’investissement ​
CHF -370’000.-​
Gain immobilier imposable
CHF 80'000.-
 
  
Exemple différé partiel
Produit de l’aliénation​ CHF 450'000.-​
Dépenses d’investissement ​
CHF 370'000.-​
Montant réinvesti​
CHF 400'000.-​

Différé d’imposition : 

Montant réinvesti​
 
CHF 400'000.-​
- Dépenses d’investissement ​
CHF -370’000.-​
Gain dont l’imposition est différée​
CHF 30'000.-
    

Gain immobilier imposable : 

Produit de l'aliénation
 
CHF 450'000.-​
Montant réinvesti ​
CHF 400’000.-​
Gain immobilier imposable
CHF 50'000.-
 
 

En cas de vente de l'immeuble de remplacement, le gain immobilier à imposer correspondra à la différence entre le montant réinvesti et le prix de vente, auquel il convient d'ajouter le gain dont l'imposition a été différée.

La durée de propriété sera déterminée selon deux paliers : 

  1. pour le gain dont l'imposition a été différée, elle correspondra aux années écoulées entre les dates d'acquisition du premier immeuble et de vente du second.

  2. pour la part du gain réalisé sur le second, elle sera égale au délai entre les dates d'achat et de vente de celui-ci.

Le taux de l'impôt sera déterminé sur la base du gain total qui correspondra à l'addition du ou des gains différés et celui de l'ultime vente.

 

4. Délai

Le remploi doit intervenir dans un délai de deux ans à compter de la date d'aliénation (date d'inscription au registre foncier), conformément à l'article 33, alinéa 1 du règlement général d'application de la loi sur les contributions directes du 1er novembre 2000.

Exceptionnellement, l'acquisition du nouvel actif peut précéder la réalisation de l'ancien.​​​