Sous certaines conditions, l’imposition du gain immobilier est différée en cas d’aliénation totale ou partielle de l’habitation ayant servi durablement et exclusivement au propre usage de l'aliénatrice ou de l’aliénateur et ne faisant pas partie de sa fortune commerciale. Les conditions sont les suivantes :
la ou le propriétaire de l’immeuble vendu et la ou le propriétaire de l’immeuble de remplacement sont une seule et même personne ;
tant le bien remplacé que le bien de remplacement doivent chacun avoir servi et serviront au propre usage de la personne contribuable ;
le prix de vente de l’immeuble vendu est utilisé pour l’acquisition ou la construction d’un immeuble de remplacement (réinvestissement) ;
le remploi doit intervenir dans un délai raisonnable, c'est-à-dire dans les deux ans suivant l'aliénation ;
le remploi doit intervenir sur le territoire suisse.
Le différé d'imposition ne correspond pas à une exonération fiscale, mais à un simple report de l'imposition du gain différé. Cela signifie que celui-ci sera intégré dans le calcul de l'imposition lorsque l'immeuble de remplacement sera aliéné sans réinvestissement suffisant. En effet, les cas de vente avec réinvestissement peuvent se succéder si les conditions sont remplies.
Pour pouvoir bénéficier d'un différé d'imposition, le réinvestissement doit faire l'objet d'une demande à l'autorité fiscale dans le cadre de la déclaration pour l''impôt sur les gains immobiliers. Celle-ci doit être dûment remplie et accompagnée des pièces justificatives nécessaires à la détermination du gain immobilier et du réinvestissement potentiel.
Les demandes de réinvestissement doivent comporter les documents suivants en lien avec l'immeuble de remplacement :
- une copie de l'acte d'achat du bien ;
- en cas de nouvelle construction, une copie du contrat d’entreprise ou un décompte final de l’architecte ;
- une copie de la facture des droits de mutation en cas d’achat en dehors du canton ;
- une copie de la facture des frais de notaire ;
- une copie du permis de domicile justifiant votre changement d’adresse ;
- une copie des factures relatives à d’éventuels travaux à plus-value réalisés (à l’exclusion des travaux dits d’entretien) ;
- tout autre document ou information demandé par l’autorité fiscale.
Le réinvestissement déterminé par l'autorité fiscale, s'il est accepté, peut être total ou partiel.
1. Propriété de l'immeuble vendu et de l'immeuble de remplacement
Pour bénéficier du réinvestissement, la venderesse ou le vendeur de l'immeuble doit être l'acquéreuse ou l'acquéreur du nouveau bien immobilier.
La personne vend le logement dont elle est propriétaire unique et qu'elle habite avec sa conjointe ou son conjoint;
Le couple rachète un bien de remplacement à raison de la moitié chacun | Le réinvestissement de l’époux se limite à la moitié de la somme utilisée pour le remploi en fonction des quotes-parts de propriété inscrites au registre foncier pour le nouvel immeuble |
|---|
2. Propre usage
Le privilège du remploi n'est accordé que pour les logements servant durablement et exclusivement au propre usage de leur propriétaire. Par propre usage, on entend que la personne utilise l'immeuble comme habitation principale. Ainsi, le remploi pour les logements secondaires ou les logements de vacances n'est pas admis.
Le propre usage durable et exclusif implique que la ou le propriétaire ait habité depuis au moins un an le logement qui doit être vendu, et habite le bien de remplacement dès que possible et durablement.
Lorsque la personne n'utilise qu'une partie de l'immeuble vendu ou de l'immeuble de remplacement comme logement principal, le report de l'imposition ne concerne que cette partie.
En principe, et sous réserve d'examen de l'autorité fiscale et de son pouvoir d'appréciation, la condition de propre usage n'est pas remplie si :
le logement est habité par des tiers ;
il reste longuement inoccupé ou est mis en location ;
la ou le propriétaire change de domicile avant la vente.
La personne vend une maison de deux appartements de 5 pièces.
Elle n’a habité durablement que l’un
des deux
appartements, louant le second.
Elle affecte le produit à l’achat d’une maison individuelle de remplacement | Le remploi n’est accordé que pour le produit de l’appartement de 5 pièces de l’immeuble aliéné affecté à l’usage de la ou du propriétaire. L’usage par les tiers est en l’occurrence de 50%. Par conséquent, la moitié du gain est immédiatement imposée |
|---|
3. Acquisition ou construction d'un immeuble de remplacement (réinvestissement)
Le différé d'imposition est accordé dans la mesure où le gain immobilier n'est pas à la libre disposition de la venderesse ou du vendeur, parce qu'il a été affecté à l'acquisition d'un objet de remplacement. Dans le cas contraire, le gain ou la partie du gain qui n'est pas réinvesti est immédiatement imposable.
La notion de réinvestissement se détermine en prenant en compte le prix de vente et le prix de revient de l'immeuble remplacé, ainsi que le coût l'immeuble de remplacement. Par prix de revient, il faut comprendre le coût d'acquisition de l'immeuble vendu augmenté des impenses.
Par conséquent, le prix de vente de l'immeuble remplacé doit être investi totalement pour pouvoir bénéficier d'un différé complet ; c'est-à-dire qu'il doit être égal ou inférieur au coût d'acquisition du bien de remplacement. Dans l'hypothèse où le prix de vente de l'immeuble remplacé est supérieur au coût d'acquisition de l'immeuble de remplacement, il faut que ce dernier coût soit au moins supérieur au prix de revient de l'immeuble remplacé. Autrement dit, le réinvestissement est refusé dans le cas où le coût d'acquisition du bien de remplacement est inférieur au prix de vente et au prix de revient de l'immeuble remplacé qui a été vendu.
| Prix de vente de l'immeuble remplacé | CHF 450'000.- |
|---|
Prix de revient de l'immeuble remplacé
(coût d'acquisition + impenses) |
CHF 370'000.- |
|---|
Coût d'acquisition de l'immeuble de remplacement | CHF 500'000.- |
|---|
Calcul différé d’imposition : Montant réinvesti dans l'immeuble de remplacement |
CHF 450'000.- |
|---|
./. Prix de revient de l'immeuble remplacé
| CHF 370’000.- |
|---|
| Gain dont l'imposition est différée | CHF 80'000.- |
|---|
Gain immobilier imposable |
CHF 0.- |
|---|
| Prix de vente de l'immeuble remplacé | CHF 450'000.- |
|---|
Prix de revient de l'immeuble remplacé
(coût d'acquisition + impenses)
|
CHF 370'000.- |
|---|
Coût d'acquisition de l'immeuble de remplacement | CHF 400'000.- |
|---|
Calcul d’imposition : Montant réinvesti dans l'immeuble de remplacement |
CHF 400'000.- |
|---|
./. Prix de revient de l'immeuble remplacé
| CHF 370’000.- |
|---|
| Gain dont l'imposition est différée | CHF 30'000.- |
|---|
Gain immobilier imposable immédiatement |
CHF 50'000.- |
|---|
| Prix de vente de l'immeuble remplacé | CHF 450'000.- |
|---|
Prix de revient de l'immeuble remplacé
(coût d'acquisition + impenses) | CHF 370'000.- |
|---|
Coût d'acquisition de l'immeuble de remplacement | CHF 300'000.- |
|---|
Calcul d’imposition : Montant réinvesti dans l'immeuble de remplacement |
CHF 300'000.- |
|---|
./. Prix de revient de l'immeuble remplacé
(coût d'acquisition de l'immeuble de remplacement) | CHF 370’000.- |
|---|
| Gain dont l'imposition est différée | CHF 0.- |
|---|
Gain immobilier imposable immédiatement |
CHF 80'000.- |
|---|
4. Délai
Le remploi doit intervenir dans un délai raisonnable (2 ans selon l'art. 33 al. 1 du règlement général d'application de la loi sur les contributions directes du 1er novembre 2000).
Le délai se calcule en tenant compte de la date d'inscription au registre foncier de la vente du bien à remplacer.
