Plans d'affectation

Les plans d’affectation règlent le mode d’utilisation du sol et ils délimitent en premier les zones à bâtir, les zones agricoles et les zones à protéger selon l’article 14 LAT. 

La loi cantonale sur l’aménagement du territoire (LCAT) liste les divers types de plans d’affectations communaux et cantonaux :

• le plan d’affectation cantonal ;
• le plan d’aménagement local (PAL) ;
• le plan spécial (PS) ;
• le plan d’extraction ;
• le plan de quartier (PQ) ;
• le plan d’équipement ;
• le plan d'alignement communal et cantonal ;
• la zone réservée communale et cantonale.

Il convient de faire la distinction entre le plan d'aménagement local qui planifie l’ensemble du territoire et les plans d’affectation de détails qui planifient un secteur. En effet, chacun de ces instruments de planification visent un but différent. Ils sont généralement constitués d’un plan, d’un règlement et d’un rapport selon l'article 47 de l'ordonnance sur l'aménagement du territoire (OAT), à l’exception des plans d’alignements (qui n’ont souvent pas de règlements).

Les communes, avec le soutien d’une personne autorisée au sens de la loi sur le registre, élaborent leurs plans d'affectation dans le cadre du plan directeur cantonal, des plan directeurs régionaux et des lois fédérales et cantonales. Elles renseignent et veillent à ce que la population puisse participer de manière adéquate à l’établissement des plans.

Les plans d’affectation sont opposables aux tiers et suivent la procédure décrite aux articles 89 LCAT et suivants, à l’exception du plan de quartier qui suit la procédure décrite aux articles 102 LCAT et suivants. 

Le Service de l’aménagement du territoire (SAT) accompagne les communes dans leurs démarches, par des conseils directs et par la mise à disposition d’outils et de documentations. Avant de se lancer dans l’élaboration d’une planification, la commune peut prendre contact avec le SAT afin de vérifier si l’établissement d’un cahier des charges est opportun. 

Un plan d’affectation doit être révisé tous les 15 ans ou quand les circonstances l’exigent. Pour le plan de quartier, si à l’échéance d’un délai de 5 ans, les constructions et les infrastructures prévues ne sont pas réalisées, il sera réexaminé (art. 108 LCAT). 

Cahier des charges

Le Service de l'aménagement du territoire (SAT) recommande vivement de précéder l'élaboration d'une planification de détail (plan spécial et plan de quartier) par un cahier des charges dans l'optique d'identifier le plus tôt possible les problématiques spécifiques à prendre en compte en fonction du secteur. Ce document succinct permet également de déterminer le meilleur instrument de planification et d'accorder les différents partenaires sur les principes de base pour le développement du secteur.

Information et participation

Selon les articles 4 LAT et 6 LCAT, les plans d’affectation et les plans directeurs font l'objet d'un processus d'information et de participation à la population.

Les communes doivent donc prévoir une information publique adéquate selon la teneur du plan d’affectation et du plan directeur. Cette démarche permet d'engager un dialogue avec la population et d’expliquer les choix communaux. En sus, les éventuelles problématiques étant mises en évidence à cette occasion, elle peut également permettre d'adapter le projet ou de convaincre, en diminuant ainsi les risques d'opposition.

Les modalités d’information et de participation de la population jouent également un rôle important dans l’acceptation du projet. Il est rappelé que l’information et la participation doivent être mises en œuvre avant la fin de la pesée globale des intérêts et la prise de décision définitive relative au plan. Une simple audition formelle après la prise de décision par les organes compétents ne satisfait par conséquent pas aux exigences du droit fédéral (cf. RUDOLF Muggli, in: Commentaire pratique LAT : Autorisation de construire, protection juridique et procédure, 2020, n°20 ad art. 4 LAT). Il s’agit de décrire les modalités de l’information et participation de la population, les remarques formulées par la population ainsi que leur prise en compte ou non par le Conseil communal dans le rapport 47 OAT.

Ce thème a été présenté lors de la journée des communes du 1er décembre 2022.

Modification de minimes importances

Des modifications de minime importance ne portant aucun préjudice aux propriétaires voisins peuvent être apportées aux plans d’affectation en cours de procédure ou à la suite des oppositions, respectivement des recours. Après consultation du SAT, le Conseil communal peut modifier les documents, géodonnées et fichiers informatiques du plan et du règlement sans nouvelle mise à l'enquête, toutefois il doit en informer le Conseil général. 

Modification mineure d’un plan d’affectation

Le Conseil communal peut décider qu’une modification mineure soit apportée à une planification en vigueur. 

Pour ce faire, il devra consulter le SAT et obtenir le préavis du Chef du département. Les documents, géodonnées et fichiers informatiques du plan et du règlement sont mis à jour sans mise à l'enquête publique. Toutefois, il est nécessaire d’avoir l’accord écrit des propriétaires touchés ou des intéressés ou de leur donner un délai d’opposition de 10 jours par lettre recommandée. 

Modification d’un plan d’affectation

À la suite de l’entrée en vigueur d’un plan d’affectation des modifications peuvent être apportées si les circonstances le justifient et dans des cas particuliers. Les modifications suivront la procédure d’adoption des plans.

Le plan d’affectation cantonal (PAC) règle l’affectation et la mesure d’utilisation du sol, ainsi que les conditions de construction sur la zone qu’il délimite, en vue d’accueillir un aménagement de compétence ou d’importance régionale, cantonale ou nationale conformément à l’article 16 LCAT (route cantonale, infrastructure cantonale, paysage ou site à protéger). Il est opposable aux tiers et l’emporte sur les plans d’affectations en vigueur.

Cet instrument de planification permet d'avoir une cohérence à l'échelle du grand territoire, indispensable pour certains aspects d'importance cantonale : des sites naturels aux pôles de développement économiques, en passant par la zone viticole ou encore la localisation d'une aire de transit pour les gens du voyage.

Lorsqu'une commune n'établit pas un plan d'affectation qui lui est imposé par la loi, l'Etat peut établir un plan d'affectation cantonal comme mesure de substitution, aux frais de la commune (art. 16 LCAT).

En sus du plan d’affectation cantonal, il existe le plan d’alignement cantonal (art. 22 LCAT) et la zone réservée cantonale (art. 23 LCAT). Cette dernière déploie son effet dès le premier avis de mise à l'enquête publique. 

Les plans d’affectation cantonaux en vigueur

Des plans d’affectation cantonaux (PAC) délimitent les zones du décret concernant la protection des sites naturels du canton, la zone viticole, certains sites naturels d'importance régionale (ICOP) au bénéfices de zones à protéger cantonales (ZP1), les marais, sites marécageux et zones alluviales d'importance nationale (PAC Marais), certaines zones d’activité économique et d’utilité publique, les zones de parcs éoliens, d’exploitation des matériaux lacustres ainsi que les plans d'alignements cantonaux.

Les rubriques ci-dessous permettent d’accéder aux PAC en vigueur ainsi qu’à leurs bases légales et dispositions juridiques. Des liens permettant de visualiser les instruments concernés sur le géoportail du SITN sont également disponibles.

Les communes élaborent leur plan d'aménagement local (PAL) dans le cadre du plan directeur cantonal, des plan directeurs régionaux et des lois fédérales et cantonales. Le PAL attribue des zones (zone à bâtir, zone agricole, zone à protéger et autres zones) à l'ensemble du territoire de la commune et définit pour chaque bien-fonds l'affectation, le mode d’utilisation du sol, les droits à bâtir et le degré de sensibilité au bruit. Il est constitué des pièces suivantes : 

• un plan communal d’affectation des zones et ses géodonnées ;
• un règlement communal d’affectation des zones ;
• un programme d’équipement ;
• un rapport selon l'article 47 de l'ordonnance sur l'aménagement du territoire (OAT).

Le PAL constitue l’outil de pilotage de la politique communale pour les quinze prochaines années, il vise à assurer le développement rationnel et mesuré du territoire en coordination avec les transports, ainsi qu’à préserver la biodiversité, le caractère et l'aspect de certains sites. Il calibre la zone à bâtir en fonction des besoins prévisibles pour les quinze années à venir, ceci en tenant notamment compte des prévisions démographiques et de l’évolution des emplois.

Coordonner développement territorial et planification financière

Lors de la révision de son plan d'aménagement local, la commune examine ses besoins réels en zones à bâtir. Parallèlement, elle doit aussi évaluer sa marge de manœuvre financière à court et à long terme pour équiper les terrains. La loi oblige en effet la commune à équiper, pendant la durée de vie de son plan d'aménagement, tous les secteurs affectés à la zone à bâtir (art. 15 LAT).

Au-delà de l'exigence légale, une commune qui fait coïncider ses ambitions de développement avec ses moyens financiers assure une bonne gestion de ses finances. De plus, elle favorise ainsi son développement car les terrains équipés sont immédiatement constructibles.

Le plan spécial (PS) permet de régler, sur une partie du territoire communal, des problèmes particuliers de planification tels que l'aménagement de quartiers, les centres d'achat, l'exploitation des gisements de matériaux, les décharges et les manèges (art. 65 LCAT).

Le plan spécial peut déroger aux plans d'aménagement, moyennant justification. Cet instrument règle l'affectation, les droits à bâtir et l'équipement du terrain (art. 67 LCAT).

La commune peut imposer l'élaboration d'un plan spécial sur certains secteurs ou pour certains bâtiments (art. 66 LCAT), notamment lorsque les règles définies par le PAL ne permettent pas de garantir la qualité de l'urbanisation. La législation cantonale rend obligatoire leur élaboration pour certains projets, tels que notamment les centres d'achat dont la surface de vente est supérieure à 1'000 m² (art. 69 LCAT).

Plan spécial valant sanction préalable ou définitive

Un plan spécial ou une partie de celui-ci a valeur de sanction préalable ou de sanction définitive lorsqu’il est complété par les documents prescrits par la loi sur les constructions pour une demande de permis de construire en sanction définitive ou préalable (art. 70a LCAT). Il est composé principalement des pièces suivantes :

• un règlement ;
• un plan d’implantation, des coupes et un plan d’équipements ;
• un rapport selon l'article 47 de l'ordonnance sur l'aménagement du territoire (OAT) ;
• des documents composant la sanction préalable ou définitives, conformément aux articles 42 à 47 RELConstr.

D’autres documents comme des études d’impact sur l’environnement ou de mobilité peuvent être requises selon le projet. Selon le type de projet, il peut s'agir de notice, voire d'étude d'impact sur l'environnement (art. 1 et annexe OEIE), d'étude de trafic et de stationnement, d'étude d'opportunité et de faisabilité économique, d'étude hydrogéologique, etc. La constitution d'une équipe pluridisciplinaire de mandataires est généralement nécessaire.

Conventions, mentions et servitudes

Il est fréquent que des servitudes et conventions de droit privé soient nécessaires à la réalisation du plan d'affectation de détail. Il peut s'agir d'un contrat d'équipement, d'une division parcellaire, de l'inscription d'une mention d'inconstructibilité au registre foncier ou d'une servitude de passage au profit de la commune, etc. Le cas échéant, ces éléments sont exigés pour la sanction du plan d'affectation de détail, afin de garantir qu'il puisse être réalisé une fois en vigueur.

Le plan spécial est l’outil de planification d’un site d’extraction et d’une décharge. Appelé plan d’extraction, celui-ci est établi pour régler les modalités d’exploitation des gisements de matériaux nécessaires à la construction (carrière, gravière, groisière, etc.) et la remise en état du site (art. 14 LAT, art. 65 LCAT). Le plan spécial pour une décharge fixe les règles et la durée du comblement, ainsi que les mesures de remises en état. 

Les matériaux d’excavation et de percement (déblais non pollués) peuvent être stockés définitivement dans des sites d’extraction (carrières ou gravières) ou dans des décharges de type A pour matériaux d’excavation non pollués, s’ils ne peuvent pas être valorisés. En revanche, le comblement de sites d’extraction par des matériaux minéraux peu pollués nécessite l’aménagement d’une décharge de type B (imperméabilisation du site avant les dépôts de matériaux), qui requiert une autorisation d’aménager et une autorisation d’exploiter, octroyées par le Département (art. 39 et 40 OLED et art. 15a LDSP). L’aménagement d’une décharge de type B doit respecter les conditions figurant aux articles 36 à 40 de l’OLED et à son annexe 2.

Le plan directeur sectoriel de gestion intégrée des matériaux minéraux (PDS GIMM) établit les conditions pour étendre ou créer un nouveau site d'extraction et/ou une décharge. Ces sites seront affectés en zone de traitement et de dépôt de matériaux (art. 18 LAT).

Tout projet d’extension ou de nouveaux sites d’extraction ou de décharges de type A ou B nécessite une procédure d’affectation au sens de l’aménagement du territoire (art. 65 LCAT, art. 5 LEM). Dans le cadre de cette procédure, plusieurs démarches sont nécessaires afin de démontrer et justifier le besoin avant d’établir le plan spécial/ d’extraction. De plus, les nouveaux sites d’extraction, les extensions de sites et les décharges de type A et B, qui ont des incidences importantes sur le territoire et l’environnement (article 8, alinéa 2 LAT) doivent être prévus dans la fiche E_31 du plan directeur cantonal.

Avant d’ouvrir un nouveau site d’extraction, il est nécessaire de vérifier si une extension des exploitations existantes est possible. Celles-ci doivent être priorisées pour les avantages suivants, comme la : 

• connaissance des caractéristiques géologiques du gisement (ressource) ;
• connaissance de la qualité et de la diversité des matériaux extraits ;
• minimisation de nouveaux impacts ;
• expérience de la maîtrise des impacts sur site ;
• existence de la desserte et du « réseau de distribution ».

Pour l’ouverture ou l’extension d’un site d’extraction ou d’une décharge de type A ou B, la démonstration d’un besoin dépassant l'intérêt particulier d'une seule entreprise privée doit être apportée. Le besoin d’extraire un certain type de matériaux doit pouvoir se justifier à l'échelle cantonale, puis régionale et répondre à la demande du marché de la construction. Tout plan d’extraction et permis d’exploitation ne peut être sanctionné et octroyé, entre autres critères, que lorsque ce besoin est parfaitement justifié. Il en va de même pour un site de stockage définitif pour matériaux minéraux pas ou peu pollués (décharges de type A et B selon l’OLED), il doit répondre à un besoin cantonal, puis régional de la branche de la construction (art. 15a LDSP, art. 39 OLED). Il est également nécessaire de démontrer et de justifier, à l’appui d’une pesée des intérêts au sens de l’article 3 OAT, que le site trouvé est l’endroit adéquat pour extraire ou stocker des matériaux minéraux parmi les variantes étudiées, en prenant en compte les critères de restriction et d’évaluation décrits au chapitre 5.2 du plan directeur sectoriel de gestion intégrée des matériaux minéraux (PDS GIMM), ainsi que les exigences définies par l’OLED. À travers cette démarche, il s’agit de convaincre les autorités cantonales et communales, ainsi que tout tiers intéressé ou toute autorité de recours, du bien-fondé de l’extension ou de l’ouverture d’un site d’extraction et/ou une décharge et de la pertinence de sa localisation. Une répartition régionale doit être garantie.

Compétences

Les communes sont responsables de l’établissement d’un plan spécial dit plan d’extraction pour les sites d’extraction (art. 7 LEM et art. 5 RELEM) et d’un plan spécial pour les décharges (art. 65 LCAT). Les services de l’État les accompagnent.

L’État peut se substituer aux communes si telle est la volonté communale en élaborant un plan d’extraction cantonal (art. 2 RELEM), tel que le Plan cantonal d’exploitation des matériaux lacustres (en vigueur depuis 2019) qui a pour but de réglementer l’extraction, le traitement et l’immersion de matériaux lacustres.

Un plan de quartier (PQ) est une planification cohérente de l'urbanisation d'un secteur d'au minimum 3'000 m2, destiné en principe à l'habitat. Cet instrument précise notamment la typologie des constructions, leur ordonnancement et leur intégration dans le site, les types d'accès, les modes de circulation et de stationnement, les caractéristiques des espaces communautaires, les équipements à réaliser, etc. Il est opposable aux tiers.

Les plans de quartier ont pour but de favoriser une architecture et un urbanisme de qualité et d'améliorer l'intégration du quartier dans son environnement bâti et non bâti.

La commune peut subordonner la construction de bâtiments à l'établissement d'un plan de quartier. Cet instrument permet de produire une image globale et de coordonner dans le temps l'aménagement d'un secteur portant sur plusieurs biens-fonds appartenant à différents propriétaires fonciers. Il donne en outre la possibilité de regrouper les droits à bâtir du périmètre indépendamment du parcellaire et peut déroger à la longueur maximale fixée par le plan d'aménagement local (art. 79 à 82 LCAT).

Plan de quartier valant sanction préalable ou définitive

Un plan de quartier ou une partie de celui-ci a valeur de sanction préalable ou sanction définitive lorsqu’il est complété par les documents prescrits par la loi sur les constructions pour une demande de permis de construire en sanction définitive ou préalable (art. 83a LCAT). Il est composé principalement des pièces suivantes :

• un règlement ;
• un plan d’implantation, des coupes et d’équipements ;
• un rapport selon l'article 47 de l'ordonnance sur l'aménagement du territoire (OAT) ;
• des documents composant la sanction préalable ou définitives, conformément aux articles 42 à 47 RELConstr. 

D’autres documents comme des études d’impact sur l’environnement ou de mobilité pourraient être requises selon le projet. Selon le type de projet, il peut s'agir de notice, voire d'étude d'impact sur l'environnement (art. 1 et annexe OEIE), d'étude de trafic et de stationnement, d'étude d'opportunité et de faisabilité économique, d'étude hydrogéologique, etc. La constitution d'une équipe pluridisciplinaire de mandataires est généralement nécessaire.

Plan de lotissement

En fonction des objectifs à atteindre, des problématiques à traiter et des dispositions du règlement d'aménagement communal, un plan de lotissement peut être suffisant pour régler les questions d'aménagement. Le plan de lotissement est un plan parcellaire et d'infrastructures techniques, qui s'applique uniquement à des projets d'habitations individuelles (art. 83 LCAT).

Comme le plan de quartier, il est contraignant pour le particulier et ne peut pas déroger au plan d'aménagement local. Le plan de lotissement n'est pas approprié si des équipements publics doivent être réalisés ou si un remaniement parcellaire est nécessaire.

Conventions, mentions et servitudes

Il est fréquent que des servitudes et conventions de droit privé soient nécessaires à la réalisation du plan d'affectation de détail. Il peut s'agir d'un contrat d'équipement, d'une division parcellaire, de l'inscription d'une mention d'inconstructibilité au registre foncier ou d'une servitude de passage au profit de la commune, etc. Le cas échéant, ces éléments sont exigés pour la sanction du plan d'affectation de détail, afin de garantir qu'il puisse être réalisé une fois en vigueur.

Un plan d'équipement représente concrètement sur un plan le tracé des infrastructures dans la zone d'urbanisation (voies d'accès, amenée et évacuation des eaux, énergie) et les qualifient de publiques ou de privées. Ils distinguent également l'équipement de base et de détail. Les plans d’équipement sont élaborés le plus souvent dans le cadre de projets concrets de construction et font partie des plans composant un plan de quartier ou un plan spécial. Ils suivent la même procédure que le plan d’affectation qu’ils accompagnent (art. 112a LCAT).

Un permis de construire ne peut être délivré que si un terrain est équipé (art. 22 LAT).

Par la notion d’équipement technique, on entend ainsi la desserte de la zone d’urbanisation en voies d’accès, en conduites d’amenée d’eau potable et d’énergie (soit l’électricité) et en canalisations d’évacuation et d’épuration des eaux usées (art. 109 LCAT).

Un terrain est donc réputé équipé lorsqu’il est desservi d’une manière adaptée à l’utilisation prévue par des voies d’accès et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l’alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l’évacuation des eaux usées (art. 19 LAT).

Les autres infrastructures techniques (dont le gaz, le téléréseau et le téléphone) et les équipements communautaires ou socioculturels, tels les écoles et les crèches ne sont pas compris dans la notion d'équipement, même s'ils font partie de « l’équipement » au sens large. Ces derniers sont financés par les impôts notamment.

Qualification et financement de l'équipement

Il est indispensable de distinguer l'équipement public de l'équipement privé. L'équipement public sert à la collectivité, doit répondre à un intérêt général et est réalisé par la commune. Il peut être de base (réseau principal) ou de détail (réseau secondaire). L'équipement privé quant à lui n'est utilisé que par quelques personnes (art. 110 et 111 LCAT).

Équiper les zones à bâtir coûte cher. La commune ne finance pas seule les dépenses découlant de l'équipement, même public. Les propriétaires dont les terrains sont équipés participent aussi aux dépenses, par le biais d'une contribution aux frais effectifs, d'une taxe d'équipement, ou encore d'une taxe d'utilisation. La qualification de l'équipement détermine la participation financière de la commune et celle des propriétaires (art. 113 à 115 et ss LCAT).

Le plan général d'évacuation des eaux

Un plan général d'évacuation des eaux (PGEE) est un outil de gestion et un instrument de planification globale de l'évacuation des eaux. Du point de vue de l’aménagement du territoire, le PGEE est un plan d’affectation contraignant pour les particuliers comme pour les autorités. Il suit ainsi la procédure décrite à l’article 89 et suivants LCAT.

Un plan d'alignement est un plan d’affectation qui structure l'environnement urbanisé et réserve l'espace nécessaire à la construction des voies de communication publiques, telles que routes, voies ferrées, voies cyclables, chemins pour piétons, places publiques (art. 71 LCAT). Le plan d'alignement est cantonal si la voie publique est cantonale et communal si le domaine public est communal.

Un plan d'alignement est nécessaire pour la construction de toute nouvelle voie publique et pour l'agrandissement ou le déplacement d'une voie publique existante au-delà des alignements. Les terrains qui se situent entre les alignements sont frappés d'une interdiction de bâtir. Le plan d'alignement donne le droit à la collectivité publique (commune ou canton) d'exproprier les droits immobiliers que les tiers ont sur les terrains frappés par le plan pour cause d'utilité publique.

Les petites constructions, garages, annexes, place de stationnement, par exemple, peuvent y être autorisées par l'octroi d'une dérogation. Dans ce cas, une convention de précarité est exigée, dans laquelle le propriétaire s'engage à renoncer, en cas d'expropriation, à réclamer une indemnisation pour les ouvrages et travaux effectués dans la surface comprise entre alignements (art. 72 à 77 LCAT).

En outre, un plan d'alignement peut contenir :

• l'obligation d'élever les façades sur les limites ou dans la bande d'implantation fixée par le plan (alignement obligatoire) ;
• une limite secondaire réservée aux constructions telles que garages, annexes et places de stationnement (alignement secondaire) ;
• les principes d'aménagement des espaces compris entre les constructions et les voies de communication ;
• le tracé, la largeur et le niveau des chaussées, des trottoirs, des passages pour piétons, des passages souterrains, des ouvrages antibruit, des éléments de modération du trafic, ainsi que tout élément lié aux routes (plan routier) ; dans un tel cas, la procédure du permis de construire ne s'applique pas.

Les plans d’alignement sont en général révisés et adaptés tous les quinze ans afin de correspondre à l’évolution du réseaux routiers et aux nouveaux besoins. Leur révision peut être coordonnée à l’établissement d’un plan d’affectation cantonal, d'aménagement local, de quartier et spécial.

La création d'une zone réservée permet à la commune et au canton de délimiter des périmètres où rien ne doit être entrepris qui soit de nature à entraver ou rendre plus onéreuse l'exécution du plan d'affectation (art. 57 LCAT). Toutefois, les projets qui démontrent qu'ils n'entravent, ni ne rendent l'exécution du plan plus onéreuse, peuvent être autorisés.

En règle générale, une commune établit une zone réservée, sur tout ou partie de son territoire, avant de lancer une procédure de révision ou d’élaboration d’un plan d’affectation. Cette mesure est souvent utilisée dans le cas du redimensionnement de la zone à bâtir.

Une zone réservée communale permet de suspendre temporairement la constructibilité des secteurs sur lesquels des plans d’affectation doivent être révisés, modifiés ou élaborés. Elle équivaut à une affectation temporaire.

La zone réservée communale déploie ses effets dès son adoption par le Conseil général par le biais de l’effet anticipé des plans. Cette disposition peut durer jusqu'à 5 ans, prolongeable de 5 ans au maximum avec l'accord du Conseil d'État en cas de circonstances particulières. À l’échéance de sa durée, le Conseil d’État constate que la zone réservée est caduque, sans autre procédure.

Le dossier d’une zone réservée communale comprend : un plan de la zone réservée, un arrêté et un rapport d’aménagement (art. 47 OAT).

Le périmètre d’une zone réservée doit être cohérent et défini selon des critères objectifs. Il peut être établi de deux manières :

• par un périmètre ciblé sur un secteur d’urbanisation défini ou une/des portion/s du territoire communal. Dans ce cas, le choix des parcelles inclues dans la zone réservée doit être justifié ;
• par un périmètre global sur l’ensemble de la zone à bâtir du territoire communal indépendamment du statut du bâti.

Avant la création d'une zone réservée, il peut être opportun de commencer avec une interdiction temporaire de bâtir (art. 100 et 101 LCAT). En effet, cet instrument, de la compétence de l'exécutif, déploie ses effets immédiatement. Sur la forme, l'interdiction temporaire de bâtir est une décision du Conseil communal, pouvant faire l'objet d'un recours. La durée de l'interdiction de bâtir cesse de produire des effets si le projet de nouveau plan d'aménagement n'est pas soumis à l'approbation du département dans les deux ans.