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Définitions

Liste des définitions

La cédule hypothécaire (art. 842 CCS)
La cédule hypothécaire est une créance personnelle garantie par un gage immobilier.

La cédule hypothécaire prend la forme d'une cédule hypothécaire de registre ou d'une cédule hypothécaire sur papier.

La cédule hypothécaire est inscrite au registre foncier. L'inscription ne peut être radiée que du consentement du créancier ou après annulation judiciaire du titre. Le débiteur qui a remboursé la totalité de sa dette peut exiger du créancier qu'il lui remette le titre non annulé (cédule papier) ou qu'il transfère la cédule de registre à son nom.

La cédule hypothécaire peut être nominative (au nom du créancier), au porteur ou être créée au nom du propriétaire lui-même.

La cédule hypothécaire au porteur, en cas de changement d'organe de financement ou de reprise de dette, est transmise par cession.

La cédule hypothécaire nominative, quant à elle, doit être endossée.
La charge foncière
La charge foncière assujettit le propriétaire actuel d'un fond à fournir une certaine prestation à un tiers pour laquelle il n'est tenu que sur son immeuble (exemple : versement d'une cotisation annuelle destinée à l'entretien d'un chemin)
La copropriété
La copropriété est la forme de propriété collective dans laquelle chaque titulaire a une part idéale de la chose.

La part de copropriété est en général exprimée en quote-part (1/2, 1/3, 1/4, …)

Dans l'intérêt de la clarté du registre foncier, chaque part de copropriété fait l'objet d'un feuillet individuel.

Le propriétaire de la part peut disposer librement de cette dernière. Il peut la vendre ou la mettre en gage.

Chaque copropriétaire possède un droit de préemption contre tout tiers acquéreur d'une part.
La mention
La mention est une indication signalant un rapport juridique (de nature privée ou publique) qui est en relation avec l'immeuble, mais dont l'existence n'est en principe pas liée au registre foncier (exemples : règlement de copropriété, administrateur de la PPE, faillite, monument historique, améliorations foncières, etc ..).
La pièce justificative
C'est le document qui constate les faits juridiques sur lesquels l'office du registre foncier s'est fondé pour inscrire ou radier un droit.

Ex. acte de vente, acte constitutif de servitude, de gage, etc.
La propriété
La propriété est le droit réel conférant à son titulaire la maîtrise totale et exclusive d'une chose, dans les limites de l'ordre juridique.

Les ventes d'immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique (devant notaire).

Le transfert de propriété devient ensuite effectif par son inscription au registre foncier.
La servitude
La servitude dite foncière est une charge imposée à un immeuble en faveur d'un ou plusieurs autres immeubles, qui impose au fonds servant de souffrir certains actes d'usage ou de s'abstenir d'exercer certains droits inhérents à la propriété (exemples: droit de passage, conduite d'eau, canal égout).

Une servitude peut également être établie en faveur d'une ou plusieurs personnes déterminées (exemples : usufruit, droit d'habitation, droit de superficie). Il s'agit alors d'une servitude dite personnelle.

La servitude est constituée par un acte authentique qui doit être déposé au registre foncier.
L'annotation
Les droits personnels tels que les droits d'emption, de préemption, de réméré, les baux à loyer, etc. peuvent être inscrits au registre foncier, sous forme d'annotation.
Le bien-fonds
Est un bien-fonds "toute surface de terrain ayant des limites déterminées de façon suffisante"
(ORF art.2a).

Verticalement (c'est-à-dire perpendiculairement en direction du ciel ou du centre de la terre), la propriété foncière s'étend aussi loin qu'elle présente un intérêt pour le propriétaire.

Horizontalement, la propriété foncière s'étend jusqu'aux limites du bien-fonds. La délimitation est appliquée sur le bien-fonds même, au moyen de bornes, par un mur ou une barrière.

Les constructions, les plantes et les sources appartiennent au propriétaire du sol.

L'immatriculation du bien-fonds se fait au moyen du tracé sur le plan, l'ouverture d'un feuillet au registre foncier portant un numéro distinct, et l'établissement de l'état descriptif.
Le droit de préemption
Le droit de préemption confère à son titulaire un droit préférentiel d'acquérir un immeuble au cas où le propriétaire le vendrait à un tiers.

L'origine de ce droit peut être soit légal, soit contractuelle.

Les personnes suivantes sont au bénéfice d'un droit de préemption légal :

le copropriétaire à l'égard de toute personne qui n'en est pas un, qui acquiert une part de copropriété (un droit de préemption dans une propriété par étages n'existe que lorsqu'il a été expressément prévu et qu'il a été annoté au registre foncier).

le propriétaire du sol grevé d'un droit de superficie distinct et permanent contre tout acquéreur du droit de superficie.

le superficiaire contre tout acquéreur du sol grevé.

certains membres de la parenté de l'aliénateur ou le fermier dans le cas d'une exploitation agricole pour autant que certaines conditions soient remplies (cf. LDFR 42 ss).

Le droit de préemption contractuel est constitué par un contrat entre le préempteur et le promettant, c'est le pacte de préemption.
Il est possible de faire annoter le droit de préemption au registre foncier pour une durée maximale de 25 ans. Pour être valable, le pacte de préemption doit revêtir la forme authentique.

Les pactes de préemption qui ne fixent pas le prix de vente à l'avance sont valables en la forme écrite. Sauf convention contraire, le droit de préemption contractuel est transmissible par succession, mais pas cessible.

Lorsqu'un immeuble grevé d'un droit de préemption est vendu à un tiers, l'aliénateur doit informer le titulaire du droit de la conclusion et le contenu du contrat.

La même obligation incombe au conservateur du registre foncier (CCS 969). Si le titulaire du droit veut en faire usage, il a l'obligation d'en informer le vendeur ou, si cela a été annoté au registre foncier, le propriétaire dans un délai de trois mois. Le délai commence dès que la conclusion et le contenu de contrat sont connus. Si le prix d'achat a été fixé dans le pacte de préemption, c'est ce prix qui sera appliqué; si tel n'est pas le cas, on appliquera le prix convenu avec le tiers acheteur.
Le droit de réméré
Le droit de réméré confère au vendeur le droit de racheter à un moment donné et aux conditions prévues, un immeuble qu'il a vendu.

Le droit de réméré peut être annoté au registre foncier pour une durée maximale de 25 ans.

Dans la mesure où aucun accord contraire n'a été conclu, le droit de réméré est transmissible par succession, mais pas cessible.
Le droit de superficie
Le droit de superficie donne à une personne le droit d'élever une construction sur un terrain qui ne lui appartient pas (CCS 779).

Si ce droit de construire est distinct, c'est-à-dire qu'il est constitué en faveur d'une personne qui peut l'aliéner et le transmettre par succession, et s'il est également permanent, c'est-à-dire qu'il est établi pour une durée minimale de 30 ans, son inscription sur un feuillet distinct aura pour conséquence qu'il sera considéré comme immeuble.
De ce fait, le droit distinct et permanent pourra être aliéné, mis en gage ou grevé d'une autre manière.
Le propriétaire du terrain et le superficiaire bénéficient tous deux d'un droit légal de préemption.
Le droit d'emption
Le droit d'emption donne à son titulaire le pouvoir d'acquérir ultérieurement et à tout moment l'immeuble aux conditions fixées dans le contrat.

Il est possible de faire annoter le droit au registre foncier pour une durée maximale de 10 ans. Le pacte d'emption doit revêtir la forme authentique.

Dans la mesure où aucun accord contraire n'a été conclu, le droit d'emption contractuel est transmissible par succession, mais pas cessible.

Le titulaire du droit peut l'exercer en faisant une simple déclaration en la forme écrite. Il ne sera dès lors pas nécessaire de conclure un contrat de vente ni de requérir l'intervention de la personne qui a accordé le droit d'emption.
Le gage immobilier
Lorsqu'elle octroie un crédit, la banque exige des garanties. C'est pourquoi le législateur a prévu le système des droits de gage immobiliers.

Ceux-ci peuvent prendre deux formes : l'hypothèque ou la cédule hypothécaire (de registre ou sur papier).
C'est surtout la cédule hypothécaire qui est la plus utilisée.

Lorsque plusieurs gages de rang différent sont constitués sur un immeuble, une case hypothécaire est assignée à chacun d'entre eux.

Les rangs sont attribués en fonction de l'ordre d'inscription au registre foncier.

En cas de réalisation, le prix de l'immeuble est attribué aux créanciers selon leur rang.

Le Code civil suisse décrit les deux formes de gage immobilier aux art. 793 et ss.CCS. L'acte constitutif d'un gage immobilier nécessite la forme authentique. Le gage prend ensuite naissance par son inscription au registre foncier.
Le Grand livre
Chaque immeuble reçoit un feuillet et un numéro particulier. Le Grand livre est constitué par l'ensemble de tous les feuillets.

Seul ce qui est inscrit au Grand livre est opposable à chacun.

Un droit de propriété ou même un droit de gage immobilier n'existe qu'à partir du moment où il est inscrit dans le Grand livre.
Le journal
Toutes les réquisitions déposées en vue d'une inscription sont portées au journal (avant d'être inscrites au Grand livre) dans l'ordre dans lequel elles ont été déposées, avec mention de la date et de l'heure de leur dépôt.

Simultanément, chaque réquisition reçoit un numéro d'ordre. Le droit ne prend naissance et ne produit ses effets qu'à partir du moment où l'inscription est portée au Grand livre, avec toutefois un effet rétroactif au moment de l'inscription au journal.
L'hypothèque (art. 824 CCS)
L'hypothèque est un droit de gage constitué sur un immeuble et destiné à garantir une créance quelconque actuelle, future ou simplement éventuelle.

L'hypothèque n'est pas incorporée dans un papier valeur.