Gain imposable

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Calcul du gain imposable

Le gain réalisé lors de l'aliénation est constitué par la différence entre le prix d'aliénation, augmenté d'indemnités reçues et le prix d'acquisition, augmenté des impenses.

Le prix d'acquisition et le prix d'aliénation comprennent l'ensemble des prestations auxquelles l'acquéreur s'oblige à l'égard de l'aliénateur (ou de tiers) pour l'immeuble transféré, y compris les accessoires.

Prix d'aliénation

Le prix de vente est augmenté :

• Des indemnités reçues pour la constitution de servitudes, de charges foncières ou de restrictions de droit public grevant l'immeuble ;
• Des indemnités reçues pour la renonciation à de telles servitudes, charges ou restrictions de droit public créées en faveur de l'immeuble, dans la mesure où elles n'ont pas été soumises à l'impôt sur les gains immobiliers.

Prix d'acquisition

Le prix de revient de l'immeuble comprend le prix d'acquisition. Si celui-ci ne peut être établi avec certitude, il est censé correspondre à la valeur cadastrale de l'immeuble à la date d'acquisition. Lorsque l'acquisition de l'immeuble est intervenue plus de vingt-cinq ans avant son aliénation, le contribuable peut invoquer comme prix d'acquisition l'estimation cadastrale de l'immeuble vingt-cinq ans avant l'aliénation.

Impenses

• Les impenses correspondent aux frais étroitement liés à l'acquisition ou à l'aliénation de l'immeuble, ainsi que les dépenses ayant eu pour effet d'en augmenter la valeur. Elles comprennent notamment :
• Les lods ;
• Les frais d'acquisition et les frais d'aliénation tels que les courtages, les frais d'actes et de registre foncier, les émoluments administratifs ;
• Les dépenses pour l'amélioration ou la plus-value de l'immeuble ;
• La valeur du travail personnel du contribuable qui a augmenté la valeur de l'immeuble, pour autant qu'elle ait été imposée au titre de l'impôt sur le revenu ;
• Les frais de constitution de servitudes ou de charges foncières en faveur de l'immeuble ;
• Les frais de rachat de servitudes ou de charges foncières grevant l'immeuble ;
• La contribution de plus-value versée le cas échéant en vertu de la loi sur l'aménagement du territoire, du 2 octobre 1991.

Les prestations d'assurances, les indemnités versées par la Confédération, le canton ou les communes, ainsi que les prestations de tiers, que l'aliénateur ne réinvestit ou ne rembourse pas, sont déduites du prix d'acquisition.

Ne sont en tous les cas pas considérés comme impenses :

• L'impôt sur les gains immobiliers lui-même ;
• Les dépenses qui étaient déductibles au titre de l'impôt sur le revenu.

Selon un arrêt du 28 décembre 2009 du Tribunal administratif, font partie des impenses les frais relatifs à la dénonciation d’un prêt hypothécaire à taux fixe, ainsi que les indemnités dues à la banque. La déduction de ces dépenses n’est possible que si la rupture du contrat hypothécaire est étroitement liée à la vente immobilière.

Dépenses d'amélioration

Parmi les travaux exécutés dans un immeuble, seules les dépenses qui apportent une plus-value peuvent être déduites. Il s’agit donc des dépenses d’amélioration qui n’ont pas pu faire l’objet d’une déduction à l’impôt direct sous la forme de la déduction forfaitaire ou des frais effectifs d’entretien.

La notice spéciale pour la déduction des frais effectifs relatifs aux immeubles et des investissements destinés à économiser de l’énergie permet de distinguer les travaux d’entretien ou d’économies d’énergie déductibles à l’impôt direct de ceux qui apportent une plus-value déductible à l’impôt sur les gains immobiliers.

Cas particulier :

Selon un arrêt du Tribunal fédéral datant de 1973, les frais engagés dans les cinq ans suivant l'acquisition du bien sont considérés comme des investissements. Par conséquent, ils augmentent le prix de revient de l'immeuble et peuvent être déduits du gain immobilier.

Cette pratique a été assouplie en 1998 à la suite d'une nouvelle décision du Tribunal fédéral. Dès lors, il convient de répartir les frais à l'aide du catalogue figurant dans la notice spéciale pour déterminer ce qui est déductible du gain immobilier ou de faire référence aux décisions du service des contributions si ces frais n'ont pas été admis en déduction du revenu.

Barème

L'impôt sur le gain imposable est progressif, avec un supplément ou une réduction selon la durée de propriété.

En cas d'aliénations simultanées ou successives de plusieurs immeubles formant une unité économique dans la même année civile, le gain global de ces aliénations est pris en considération pour le calcul de l'impôt.

Impôt de base

L'impôt n'est pas perçu en-dessous d'un montant de CHF 100.-. 

* 30% sur les transferts d'immeubles réalisés avant le 1er janvier 2017. 

Supplément

L'impôt de base est augmenté pour une durée de propriété :

Réduction